Вторичный рынок
На фоне снижения спроса на вторичном рынке жилья постепенно начинает накапливаться предложение - увеличивается количество объектов, выставленных на продажу. Стоимость квадратного метра практически не растет - рост в пределах статистической погрешности уже второй месяц.
По данным аналитического центра irn.ru, за февраль квартиры в «старой» Москве подорожали на 0,2% - до 271 550 руб. за кв. м. В январе 2024 г. метр прибавил те же символические 0,2%, а это значит, что темпы роста цен, достигшие пика в сентябре, снижаются уже шесть месяцев подряд, и все понимают, что рост 0,2% - это практически ничего – цены остановились. И если и можно сейчас говорить о положительной ценовой динамике на рынке, то только за счет вымывания самых бюджетных предложений: стоимость дешевого жилья по итогам февраля увеличилась на 0,7%, тогда как квадратный метр дорогого упал на 0,2%. Старая и современная панель подорожали на 0,4%, при этом сталинки подешевели на те же 0,4%, а современный монолит-кирпич прибавил только 0,1%. В топе географического рейтинга продаж тоже оказались лишь бюджетные округа – Северо-Восточный, Северный и Южный.
Из-за неподъёмных ипотечных ставок продажи вторичного жилья в Москве медленно, но верно падают с сентября 2023 г. В результате на рынке постепенно накапливается предложение – с начала текущего года число лотов в экспозиции увеличилось в среднем на 20%, а по некоторым локациям более чем на 40%. Об избытке ликвидных квартир говорить преждевременно – рынок недвижимости еще только восстанавливается после ажиотажа прошлого года и объектов с адекватной ценой пока мало. Однако попытки новых продавцов продать квартиру в Москве и области по цене выше или даже на уровне рынка наталкиваются на отсутствие интереса со стороны покупателей - спросом пользуются только самые дешевые варианты.
Собственники квартир, ждавшие понижения ключевой ставки в начале 2024г. и оживления рынка этого не дождались (и в ближайшие месяцы не дождутся). На заседании 16.02.2024г. совет директоров ЦБ РФ оставил ставку на уровне 16% годовых, а председатель правления ЦБ РФ Эльвира Набиуллина вновь заявила, что в 2024 г. «ключ» останется на уровне 13,5–15,5% и только в 2025 г. может опуститься ниже 10%. По информации из СМИ на заседании совета директоров ЦБ РФ 22.03.2024г. понижение ставки не предполагается, а г-н Костин (ВТБ) считает, что только к концу 2024г. ставка может понизится до 13%.
Кроме большой ставки, увеличения ПВ, с 1 марта 2024г. Банк России повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан (у кого платежи составляют более 80% дохода). Это значит, что кроме того, что ипотека останется неподъемной, и для инвесторов закрывается доступ финансам, спрос на «вторичку» будет пониженным до нормализации экономической ситуации в стране. Следовательно, цены, сформировавшиеся во времена доступной ипотеки, придется снижать. Уже в феврале увеличилось число продавцов, которые готовы к торгу, кроме того увеличился размер скидки. Скорее всего, более заметно цены пойдут вниз ближе к майским праздникам - на фоне дополнительного сезонного снижения покупательской активности и переориентации спроса на загородную недвижимость.
